Reinigungsfirmen kalkulieren ein Angebot nicht allein aus Quadratmetern oder dem Stundenlohn. Zuerst werden Objekt, Raumgruppen, Tätigkeiten, Intervalle, Qualitätsziel und Ausführungsbedingungen aufgenommen. Daraus entstehen produktive und objektbezogene Zeiten. Erst danach folgen Verrechnungssatz, direkte Kosten und ein klar abgegrenztes Objektrisiko. Nach dem Start werden Zeit, Verbrauch und Qualität nachkalkuliert.
Die Kalkulation ist damit keine Einwegformel, sondern eine Schleife: aufnehmen, in ein Zeitmodell übersetzen, bepreisen, verständlich anbieten, ausführen und mit echten Daten verbessern.
Vom Objekt zurück zum Objekt: die Kalkulationsschleife
01 · AUFNEHMEN
Objekt, Raumgruppen, Ergebnis, Intervalle und Bedingungen.
02 · ZEITMODELL
Produktive Zeit plus Rüsten, Wege, Führung und Dokumentation.
03 · PREISBILD
Verrechnungssatz, direkte Kosten und nicht doppelte Risiken.
04 · RÜCKLAUF ↺
Ist-Zeit, Verbrauch und Qualität verbessern die Annahmen.
Kein Endpunkt: Der Rücklauf führt zur korrigierten Objekt- und Leistungsaufnahme.
1. Objekt und Raumgruppen aufnehmen
Die Gesamtfläche ist nur der Anfang. Erfasst werden Raumgruppen, Boden- und Oberflächenarten, Möblierung, Sanitäranteil, Etagen, Laufwege, Zugänge und Betriebsbedingungen. Zwei Objekte mit derselben Fläche können eine völlig andere Arbeitsmenge erzeugen.
Eine Begehung klärt Fragen, die kein Grundriss beantwortet: Sind Räume frei? Müssen Stühle bewegt werden? Wo liegen Wasser, Lager und Entsorgung? Wie lang sind Schlüssel- und Rüstwege? Welche Bereiche brauchen eine Freigabe?
2. Tätigkeit oder Ergebnis definieren
Für jede Raumgruppe muss feststehen, was getan oder welcher Zustand erreicht werden soll. „Komplett reinigen“ ist weder kalkulierbar noch kontrollierbar. Ein Leistungsverzeichnis und Reinigungsplan verbindet Flächen, Tätigkeiten, Grenzen, Intervalle und Qualitätsziel.
3. Intervalle und Auslöser festlegen
Täglich, an bestimmten Wochentagen, periodisch oder nach einem beobachtbaren Auslöser: Die Häufigkeit entscheidet, wie oft eine Position anfällt. „Nach Bedarf“ ist nur belastbar, wenn eine Rolle prüft, freigibt und die Ausführung dokumentiert. Periodische Leistungen bleiben eigene, erkennbare Positionen.
4. Verfahren und Leistungsbedingungen bestimmen
Material, Methode, Maschinen, Freistellung, Zugang, Tageszeit, Publikumsverkehr, Wasser und Strom beeinflussen die Zeit. Ein Leistungswert ohne diese Bedingungen ist nicht übertragbar. Der Jonas-Datensatz zum Leistungswert in Quadratmetern pro Stunde erklärt die Einflussgrößen, ohne einen Objektwert vorzugeben.
5. Produktive Zeiten je Position berechnen
Für eine flächenbezogene Position gilt als Grundstufe:
ZEIT JE DURCHGANG
tᵢ [h/Durchgang] = Aᵢ [m²] ÷ Lᵢ [m²/h]
Aᵢ = definierte Fläche · Lᵢ = eigener plausibler Leistungswert · tᵢ = produktive Zeit.
Die Einheiten kürzen sich zu Stunden je Durchgang. Minuten werden vor der weiteren Rechnung in Stunden umgerechnet. Stück- oder ereignisbezogene Arbeiten brauchen passende Einheiten; verschiedene Einheiten dürfen nicht unbemerkt addiert werden.
6. Häufigkeit auf den Angebotszeitraum übertragen
PRODUKTIVE ZEIT IM ZEITRAUM
T_prod [h/Zeitraum] = Σ (tᵢ [h/Durchgang] × nᵢ [Durchgänge/Zeitraum])
Monat oder Jahr müssen im ganzen Modell gleich verwendet werden. Kalenderwochen, Arbeitstage, Feiertage, Schließzeiten und saisonale Nutzung dürfen nicht über einen unbenannten Durchschnittsfaktor vermischt werden.
7. Objektbezogene Nebenzeiten ergänzen
- Rüsten, Abrüsten und Materialversorgung
- Wege zwischen Lager, Etagen und Raumgruppen
- Schlüssel-, Alarm- und Zutrittsvorgänge
- Dokumentation und Leistungsnachweise
- Einweisung, Objektführung und Qualitätskontrolle
- Übergaben und objektbezogene Vertretungsorganisation
T_obj = T_prod + T_rüst + T_weg + T_führ + T_doku + weitere objektbezogene Zeiten
Eine Zeit oder Kostenart darf entweder im Verrechnungssatz oder als direkte Objektposition vorkommen – nicht doppelt.
8. Verrechnungssatz und direkte Kosten anwenden
Der betriebliche Stundenverrechnungssatz ist nicht der Stundenlohn einer Reinigungskraft. Direkte objektbezogene Material-, Maschinen- und Fremdkosten kommen nur hinzu, wenn sie nicht bereits im Satz enthalten sind.
ANGEBOTSPREIS JE GEWÄHLTEM ZEITRAUM
P [€/Zeitraum] = T_obj [h/Zeitraum] × V [€/h] + K_mat + K_masch + K_fremd + R_obj
Alle direkten Kosten und R_obj tragen dieselbe Einheit €/Zeitraum. R_obj ist nur ein konkret begründetes, noch nicht anderweitig berücksichtigtes Objektrisiko.
9. Angebot lesbar machen
Die Zahl wird erst durch ihren Scope zum Angebot. Preis, Abrechnungseinheit, Flächen, Leistung, Häufigkeit, Zeitfenster, Annahmen, Ausschlüsse und Änderungsweg müssen zusammen lesbar sein. Ein niedriger Preis ohne Leistungsbasis ist nicht vergleichbar.
10. Ausführung messen und zurückkoppeln
Nach einem definierten Startzeitraum werden Soll- und Ist-Daten verglichen. Abweichungen führen nicht automatisch zu „schneller arbeiten“ oder einer Preisänderung. Zuerst wird die Ursache geprüft: Aufmaß, Leistungsbild, Nutzung, Verfahren, Freistellung, Lernphase oder Qualitätsnacharbeit. Das reale Objekt verbessert anschließend die nächste Kalkulation.
Was steckt im Stundenverrechnungssatz?
Abhängig vom betrieblichen System kann er Bruttolohn und Arbeitgeberkosten, bezahlte Ausfallzeiten, Verpflichtungen und Zuschläge, Arbeitskleidung, Unterweisung, Verwaltung, Versicherungen, Logistik, Finanzierung, Abschreibung, Reparatur, Vertrieb, Wagnis und Zielergebnis tragen.
Der Branchenmindestlohn 2026 ist eine verbindliche Lohnuntergrenze im jeweiligen Geltungsbereich. Er ist weder ein Kundenpreis noch ein fertiger Verrechnungssatz. Pauschale Software-Prozente ersetzen keine aktuelle betriebseigene Kostenrechnung.
Flächenpreis, Stundenpreis oder Pauschale?
Die Abrechnungseinheit ändert nicht die Arbeitsmenge. Ein Flächenpreis kann aus einer vollständigen Positionskalkulation abgeleitet werden: pᵢ [€/m²] = Kᵢ [€/Durchgang] ÷ Aᵢ [m²/Durchgang]. Stundenpreis und Pauschale sind ebenfalls möglich. Immer müssen Leistungsbild, Annahmen und Änderungen erkennbar bleiben.
Aus Kundensicht erklärt die Jonas-Seite zu den Kosten einer Gebäudereinigung, warum Fläche, Rhythmus und Objektbedingungen gemeinsam den Preis beeinflussen. Dieser Beitrag bleibt bei der internen Methode und veröffentlicht keine Jonas-Sätze.
Der Angebotsspiegel: Sind zwei Angebote vergleichbar?
PREISBASIS
Netto/Brutto, Einheit, Zeitraum, Pauschale, Mindestumfang, Anfahrt.
LEISTUNGSBASIS
Bereiche, Flächen, Ergebnis, Intervalle, Material, Maschinen, Ausschlüsse.
AUSFÜHRUNG
Zeitfenster, Zutritt, Freistellung, Start, Vertretung, Qualitätsweg.
VERTRAGSBASIS
Laufzeit, Zahlung, Preis- und Leistungsänderung, Freigabe.
Eine Änderung der Reinigungsleistung muss zurück in Leistungsbild, Zeitmodell und Preis geführt werden. Konkrete Vertragsklauseln sind fachlich und rechtlich zu prüfen; dieser Beitrag ist keine Vertragsberatung.
Was die einfache Quadratmeterformel auslässt
Verrechnungssatz [€/h] ÷ Leistungswert [m²/h] = Preis [€/m²] ist einheitenkonsistent, aber nur für die Bestandteile aussagekräftig, die in Satz und Leistungswert enthalten sind. Als vollständiges Angebot lässt die Stufe häufig Raumgruppen, Intervalle, Nebenzeiten, Mindestumfang, direkte Kosten, Sonderzustände, Kontrolle und Nachkalkulation offen.
Nachkalkulation: vier Abweichungen, vier Reaktionen
MENGE
Aufmaß, Stückzahl und Durchgänge gegen die Aufnahme prüfen.
ZEIT
Verfahren, Wege, Freistellung, Lernphase und Bedingungen prüfen.
VERBRAUCH
Material, Beschaffung, Verschleiß und Zuordnung untersuchen.
QUALITÄT
Soll, Verfahren, Zeit, Unterweisung und Nacharbeit gemeinsam prüfen.
Die Abnahme der Reinigungsleistung liefert Qualitätsdaten; reine Zeiterfassung genügt nicht. Gewinn und Liquidität sind verwandte, aber eigene Analysen und werden hier nicht vollständig beantwortet.
Häufige Kalkulationsfehler
- Stundenlohn als Kundenpreis: Arbeitgeberkosten, Ausfall, Gemeinkosten, Risiko und Ergebnis fehlen.
- Fläche ohne Leistungsbild: Flur, Sanitär und kleinteiliges Büro sind nicht dieselbe Arbeitsmenge.
- Nur produktive Zeit: Rüsten, Wege, Schlüssel, Material, Dokumentation und Führung bleiben ungedeckt.
- Doppelzählung: Eine Kostenart steckt im Satz und erneut vollständig am Objekt.
- Fremde Prozentsätze: Software kann rechnen, aber nicht die Passung der Eingaben entscheiden.
- Keine Nachkalkulation: Eine alte Schätzung bleibt Dauerpreis, obwohl echte Daten vorliegen.
Fazit: Erst Scope, dann Zeit, dann Preis – und wieder zurück
Ein belastbares Reinigungsangebot beginnt mit Objekt, Raumgruppen, Tätigkeiten, Intervallen, Qualitätsziel und Ausführungsbedingungen. Daraus entstehen produktive und objektbezogene Zeiten. Erst dann werden Verrechnungssatz, direkte Kosten und ein konkret abgegrenztes Risiko angewendet. Ein lesbarer Angebotsspiegel macht die Zahl vergleichbar. Die Nachkalkulation schließt die Schleife und verhindert, dass unvollständige Annahmen dauerhaft Preis und Qualität bestimmen.
Wie Auftraggeber unterschiedliche Preisblätter auf eine gemeinsame Basis bringen, zeigt unser Vergleich von Reinigungsangeboten nach Leistungsumfang und Jahreskosten mit vollständig durchgerechnetem Beispiel.
